공인중개사시험 처음 준비하는 방법, 과목부터 공부 순서까지

얼마 전 지인이 공인중개사시험을 준비한다고 하면서 제일 먼저 물어본 게 “민법부터 해야 해, 학개론부터 해야 해?”였어요. 사실 처음엔 과목 이름부터 낯설고, 1차와 2차를 같은 날 본다는 말 때문에 괜히 더 복잡하게 느껴집니다. 그런데 구조를 한 번 잡고 보면 생각보다 준비 방향은 분명해져요.

공인중개사시험은 이렇게 치러져요

공인중개사시험은 한국산업인력공단 큐넷에서 시행하는 국가전문자격시험입니다. 보통 1년에 한 번 시행되고, 1차와 2차 시험을 같은 날 볼 수 있어요. 2026년 제37회 시험은 큐넷 안내 기준으로 10월 31일에 시행됩니다. 원서접수는 8월 3일부터 8월 7일까지였고, 빈자리 추가접수는 10월 1일부터 10월 2일까지로 안내되어 있습니다.

시험은 모두 객관식 5지선다형입니다. 1차는 2과목, 2차는 3과목으로 구성되어 있어요. 1차만 합격하면 다음 해에 1차 시험을 면제받을 수 있어서, 직장인이나 초보 수험생은 1차 합격을 먼저 노리는 전략도 많이 씁니다.

• 1차 과목: 부동산학개론, 민법 및 민사특별법
• 2차 과목: 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법 및 부동산세법
• 합격 기준: 과목별 40점 이상, 평균 60점 이상
• 주의할 점: 1차에 불합격하면 같은 해 2차 점수는 인정되지 않음

초보자는 1차 과목부터 잡는 게 편해요

처음 시작하는 분에게는 1차 과목을 먼저 권하는 편입니다. 이유는 간단해요. 1차를 통과해야 2차 합격도 의미가 있기 때문입니다. 특히 민법은 처음 들으면 문장 자체가 딱딱해서 진입장벽이 있습니다. 하지만 반복하면 출제되는 쟁점이 어느 정도 보입니다. 계약, 소유권, 저당권, 임대차 같은 내용은 실제 부동산 거래와도 연결돼서 익숙해질수록 이해가 빨라져요.

부동산학개론은 계산문제가 부담스럽다는 이야기가 많습니다. 그런데 모든 계산을 완벽하게 잡으려고 하기보다, 자주 나오는 공식과 개념을 먼저 익히는 게 효율적입니다. 예를 들어 수익률, 현재가치, 감정평가 방식 같은 부분은 반복 출제되는 축이 있어서 기출문제를 통해 감을 잡기 좋습니다.

1차 공부 순서 예시

• 민법 기본 개념 1회독
• 부동산학개론 이론과 계산 유형 병행
• 최근 기출문제 5개년 풀이
• 오답노트로 과락 위험 과목 보완

2차는 암기량을 버티는 시험에 가까워요

2차 과목은 1차보다 암기량이 많습니다. 특히 부동산공법은 많은 수험생이 가장 부담스러워하는 과목이에요. 국토계획법, 도시개발법, 건축법, 주택법처럼 법 이름도 많고 숫자도 자주 나옵니다. 그래서 공법은 처음부터 고득점을 목표로 잡기보다 과락을 피하면서 평균을 맞추는 식으로 접근하는 사람이 많습니다.

공인중개사법령 및 중개실무는 비교적 점수를 만들기 좋은 과목으로 보는 편입니다. 실제 중개업무와 연결되는 내용이 많고, 반복되는 조문과 벌칙, 금지행위가 자주 나옵니다. 공시법과 세법은 한 과목으로 묶여 있지만 성격이 다릅니다. 공시법은 등기와 지적이 중심이고, 세법은 취득세, 재산세, 양도소득세 같은 세금 흐름을 이해해야 합니다.

• 공인중개사법: 고득점 확보용으로 활용하기 좋음
• 공법: 범위가 넓어 과락 방지가 중요함
• 공시법: 등기 절차와 지적 용어에 익숙해져야 함
• 세법: 세목별 과세 시점과 납세의무자를 구분해야 함

공부 기간은 생활 패턴에 맞춰 잡아야 해요

공인중개사시험 준비 기간은 사람마다 차이가 큽니다. 하루에 5시간 이상 공부할 수 있다면 6개월 안팎으로 1차와 2차 동시 준비를 시도하는 경우도 있습니다. 반대로 직장이나 육아를 병행한다면 1년 계획이 더 현실적일 수 있어요. 솔직히 하루 1시간씩 띄엄띄엄 보는 방식으로는 진도가 밀리기 쉽습니다.

초보자라면 처음 2개월은 강의나 기본서를 통해 용어에 익숙해지는 기간으로 잡는 게 좋습니다. 그다음 2~3개월은 기출문제 중심으로 넘어가고, 시험 전 1~2개월은 모의고사와 오답 반복에 시간을 쓰는 식이 무난합니다. 여기서 중요한 건 책을 예쁘게 끝까지 읽는 게 아니라, 시험장에서 맞힐 문제를 늘리는 겁니다.

현실적인 주간 루틴

• 평일: 하루 2시간, 이론 1시간과 문제풀이 1시간
• 주말: 하루 4~5시간, 누적 복습과 기출 풀이
• 시험 2개월 전: 과목별 모의고사로 시간 감각 익히기
• 시험 1개월 전: 틀린 문제와 헷갈린 지문 반복

점수 전략은 평균 60점에 맞추면 됩니다

공인중개사시험은 전 과목 만점을 노리는 시험이 아닙니다. 과목별 40점 미만이면 과락이고, 평균 60점 이상이면 합격 기준을 충족합니다. 그래서 잘하는 과목에서 70점 이상을 만들고, 약한 과목은 45~55점 선에서 방어하는 전략이 현실적입니다.

예를 들어 1차에서 민법이 약하다면 부동산학개론을 70점 가까이 끌어올리는 방식이 가능합니다. 2차에서는 공법이 50점 정도에 머물더라도 중개사법에서 75점 이상을 받으면 평균 관리가 쉬워집니다. 물론 과락은 절대 피해야 하니, 약한 과목도 최소한 자주 나오는 단원은 버리지 않는 게 좋아요.

처음부터 모든 내용을 이해하려고 하면 금방 지칩니다. 공인중개사시험은 낯선 용어를 반복해서 익히고, 기출 지문을 통해 출제자의 말투에 익숙해지는 과정에 가깝습니다. 그래서 시작이 조금 어색해도 이상한 일이 아니에요. 매일 조금씩이라도 문제를 풀고, 틀린 이유를 확인하는 사람이 결국 시험장에서도 덜 흔들립니다. 저는 이 시험이 머리 좋은 사람만 붙는 시험이라기보다, 마지막 두 달을 얼마나 현실적으로 버티느냐가 꽤 크게 갈리는 시험이라고 봅니다.