공인중개사시험 준비하는 방법, 초보자가 먼저 잡아야 할 순서

얼마 전 지인이 공인중개사시험을 준비한다며 책부터 샀는데, 막상 펼쳐 보니 민법 용어에서 바로 멈췄다고 하더라고요. 사실 이 시험은 의지만으로 밀어붙이기보다, 과목 구조와 일정, 점수 전략을 먼저 잡아야 훨씬 덜 흔들립니다.

공인중개사시험 일정부터 달력에 넣기

공인중개사시험은 보통 1년에 한 번 시행됩니다. 2026년 제37회 시험 기준으로 원서접수는 8월 3일부터 8월 7일까지이고, 빈자리 추가접수는 10월 1일부터 10월 2일까지입니다. 시험일은 10월 31일, 합격자 발표는 12월 2일부터 확인할 수 있습니다. 세부 일정은 Q-Net과 한국산업인력공단 공고에서 확인하는 방식이 가장 정확합니다.

여기서 중요한 건 시험일만 보는 게 아니라 접수일을 놓치지 않는 겁니다. 공인중개사시험은 인기 시험이라 원하는 지역 시험장이 빨리 마감되는 경우가 있습니다. 특히 직장인이라면 접수 첫날 오전에 처리하는 편이 마음 편합니다.

• 원서접수 기간: 2026년 8월 3일~8월 7일
• 빈자리 추가접수: 2026년 10월 1일~10월 2일
• 시험일: 2026년 10월 31일
• 합격자 발표: 2026년 12월 2일부터

시험 과목은 1차와 2차로 나눠서 보기

공인중개사시험은 1차와 2차가 같은 날 치러집니다. 1차만 응시할 수도 있고, 1차와 2차를 동시에 볼 수도 있습니다. 초보자들이 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 이 지점입니다. 1차에 합격하고 2차에 떨어지면 다음 해에는 1차가 면제되지만, 동차 응시에서 1차가 불합격이면 2차 점수가 좋아도 최종 합격으로 이어지지 않습니다.

1차 과목

• 부동산학개론
• 민법 및 민사특별법

1차는 두 과목입니다. 평균 60점 이상, 각 과목 40점 이상을 받아야 합니다. 부동산학개론은 계산 문제와 이론 문제가 섞여 있고, 민법은 처음 접하면 단어 자체가 낯섭니다. 근데 민법은 초반이 어렵지, 반복하면 판례와 조문 흐름이 조금씩 잡힙니다.

2차 과목

• 공인중개사법령 및 중개실무
• 부동산공법
• 부동산공시법 및 세법

2차는 암기량이 확 늘어납니다. 특히 공법은 도시, 건축, 개발 관련 내용이 이어져서 많은 수험생이 부담을 느낍니다. 반대로 중개사법은 점수를 끌어올리기 좋은 과목으로 자주 언급됩니다. 그래서 2차를 준비할 때는 공법에서 버틸 점수를 만들고, 중개사법에서 안정적인 점수를 확보하는 식의 전략이 현실적입니다.

처음 30일은 완벽보다 회독이 중요

공인중개사시험을 처음 시작하면 기본서 한 권을 끝까지 읽는 것도 꽤 큰일입니다. 그런데 처음부터 모든 내용을 외우려고 하면 진도가 너무 느려집니다. 초반 30일은 이해가 50%만 되어도 일단 전체 지도를 보는 느낌으로 지나가는 게 좋습니다.

예를 들어 하루 3시간 공부할 수 있다면, 2시간은 강의나 기본서로 새 내용을 보고 1시간은 전날 본 내용을 다시 보는 식이 좋습니다. 직장인이라면 평일에는 2시간, 주말에는 5~6시간 정도로 잡는 경우가 많습니다. 다만 공부 시간이 적을수록 과목을 자주 바꾸기보다 1차 중심으로 기초를 단단히 만드는 편이 낫습니다.

• 1개월 차: 용어와 전체 흐름 익히기
• 2~3개월 차: 기본서 2회독과 단원별 문제 풀이
• 4개월 차: 기출문제 반복
• 시험 전 1~2개월: 모의고사, 오답, 암기표 중심 학습

솔직히 공인중개사시험은 머리가 엄청 좋아야 붙는 시험이라기보다, 시험일까지 공부 리듬을 유지하는 사람이 유리한 시험에 가깝습니다. 하루에 몰아서 10시간 하는 것보다, 2시간이라도 계속 이어가는 쪽이 기억에 오래 남습니다.

기출문제는 빨리 시작할수록 좋다

많은 초보자가 기본서를 다 끝내고 나서 기출문제를 풀려고 합니다. 그런데 실제로는 기출문제를 빨리 봐야 어떤 내용이 시험에 나오는지 감이 생깁니다. 처음에는 틀려도 괜찮습니다. 틀린 문제를 통해 출제자의 표현과 반복되는 포인트를 익히는 게 더 중요합니다.

공인중개사시험은 전 과목 평균 60점이 기준입니다. 모든 과목을 90점 목표로 잡으면 지치기 쉽습니다. 과목별로 현실적인 목표를 나누는 편이 좋습니다. 예를 들어 중개사법은 70점 이상, 공법은 50점대 후반, 민법은 60점 안팎처럼 자신의 강약점에 맞춰 점수 배분을 해두면 공부 우선순위가 선명해집니다.

• 기출문제는 최소 최근 5개년 이상 반복
• 틀린 문제는 해설만 읽지 말고 기본서 위치 표시
• 자주 틀리는 지문은 별도 노트보다 짧은 체크리스트로 관리
• 모의고사는 점수보다 시간 배분 연습에 활용

초보자라면 동차보다 1차 집중도 괜찮다

공인중개사시험을 준비할 때 가장 많이 고민하는 게 동차 합격입니다. 시간이 충분하고 하루 공부 시간을 꾸준히 확보할 수 있다면 동차도 가능합니다. 하지만 공부를 처음 시작했고, 직장이나 육아처럼 고정 일정이 있다면 1차 합격을 먼저 목표로 잡는 선택도 꽤 현실적입니다.

예를 들어 시험일까지 3~4개월밖에 남지 않았고 평일 공부 시간이 2시간 이하라면, 1차 두 과목에 집중하는 편이 성공 확률을 높일 수 있습니다. 반대로 8개월 이상 준비할 수 있고 주말 공부 시간이 넉넉하다면 1차와 2차를 함께 가져가도 됩니다. 중요한 건 남들이 동차를 한다고 해서 내 상황까지 무리하게 맞출 필요는 없다는 점입니다.

공인중개사시험은 부동산 지식을 처음 배우는 사람에게 꽤 낯선 시험입니다. 그래도 일정, 과목, 합격 기준을 먼저 잡고 기출 중심으로 반복하면 막연함이 줄어듭니다. 시작할 때는 책 두께가 부담스러워 보여도, 하루 공부량을 작게 쪼개면 생각보다 해볼 만한 시험이라는 느낌이 조금씩 생깁니다.