공인중개사시험 초보자가 준비하는 방법, 일정부터 공부 순서까지
얼마 전 지인이 공인중개사시험을 준비해볼까 한다고 묻더라고요. 책을 펼치기도 전에 과목 이름부터 낯설어서 멈칫했다는데, 사실 이 시험은 처음 구조만 잡아두면 어디서부터 시작해야 할지 꽤 선명해집니다.
공인중개사시험은 1년에 한 번 치러지는 국가자격시험이고, 2026년 제37회 시험은 큐넷 기준으로 원서접수 2026년 8월 3일~8월 7일, 시험일 2026년 10월 31일, 합격자 발표 2026년 12월 2일입니다. 빈자리 추가접수는 2026년 10월 1일~10월 2일로 예정되어 있어요.
공인중개사시험 구조부터 잡는 방법
시험은 1차와 2차로 나뉩니다. 1차는 부동산학개론, 민법 및 민사특별법 2과목이고 총 80문항을 100분 안에 풉니다. 2차는 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법 및 세법까지 3과목입니다. 2차는 총 120문항이라 체력도 꽤 중요해요.
합격 기준은 단순합니다. 각 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상입니다. 다만 1차와 2차를 같은 해에 모두 응시했는데 1차에서 떨어지면 2차 점수는 무효가 됩니다. 그래서 처음 준비하는 사람은 욕심보다 전략이 먼저입니다.
예를 들어 하루 공부 시간이 2시간 정도라면 처음부터 5과목을 똑같이 붙잡는 것보다 1차 과목을 먼저 안정권에 올리는 편이 현실적입니다. 반대로 전업 수험생처럼 하루 6시간 이상 확보된다면 1차와 2차를 같이 가져가는 방식도 가능합니다.
처음 4주는 개념보다 용어 적응이 먼저
공인중개사시험이 어렵게 느껴지는 이유는 내용 자체보다 말이 낯설기 때문입니다. 저당권, 유치권, 용도지역, 중개대상물 같은 단어가 계속 나오는데, 처음부터 완벽히 외우려고 하면 금방 지칩니다.
처음 4주는 점수를 만든다기보다 시험 언어에 익숙해지는 기간으로 두는 게 좋습니다. 민법은 권리관계 흐름을 보고, 부동산학개론은 계산 문제와 이론 문제 비중을 나눠서 보는 식입니다. 이때 세세한 암기보다 “이 단원이 왜 나오는지”를 잡는 게 훨씬 오래 갑니다.
- 1주차: 과목별 목차 훑기와 기본 용어 정리
- 2주차: 1차 과목 기본 강의 또는 기본서 1회독 시작
- 3주차: 민법 사례형 문장에 익숙해지기
- 4주차: 부동산학개론 계산 문제 유형 맛보기
근데 여기서 조심할 점이 있습니다. 예쁜 노트를 만드는 데 시간을 너무 쓰면 공부한 기분은 나는데 점수는 잘 안 오릅니다. 시험은 결국 객관식 5지선다라서, 읽고 고르는 훈련이 빨리 들어가야 합니다.
기출문제는 늦게 푸는 게 아니라 빨리 보는 것
많은 분들이 “아직 공부가 안 됐으니 기출은 나중에 풀어야지”라고 생각합니다. 솔직히 그 마음은 이해됩니다. 그런데 공인중개사시험은 기출문제를 빨리 봐야 공부 방향이 잡힙니다.
처음부터 시간을 재고 점수를 매길 필요는 없습니다. 대신 최근 5개년 문제를 과목별로 훑어보면서 어떤 문장이 반복되는지 보는 게 좋습니다. 민법은 판례형 표현이 자주 나오고, 공법은 비슷한 숫자와 절차가 섞여서 출제됩니다. 공인중개사법은 상대적으로 점수를 만들기 좋은 과목으로 보는 수험생이 많습니다.
실제 공부 순서는 이렇게 잡으면 부담이 덜합니다. 기본서를 본 뒤 바로 기출을 풀고, 틀린 문제의 해설을 읽은 다음 다시 기본서로 돌아가는 방식입니다. 책을 처음부터 끝까지 다 읽고 문제를 푸는 방식보다 훨씬 실전 감각이 빨리 붙습니다.
점수 목표는 과목마다 다르게 잡기
모든 과목을 80점으로 만들겠다는 계획은 멋지지만, 현실적으로는 비효율적일 수 있습니다. 합격 기준이 평균 60점이기 때문에 과목별 역할을 나누는 게 좋습니다.
- 부동산학개론: 계산 문제를 버리지 말고 기본 유형 확보
- 민법: 사례형 문장 반복으로 과락 방지
- 공인중개사법: 고득점 전략 과목으로 활용
- 공법: 전 범위 완벽 암기보다 빈출 파트 중심
- 공시법·세법: 헷갈리는 숫자와 절차를 표로 관리
직장인이라면 공부 시간을 작게 쪼개기
직장인이 공인중개사시험을 준비할 때 가장 어려운 건 의지보다 시간입니다. 평일에 3~4시간씩 꾸준히 공부하겠다는 계획은 처음엔 좋아 보여도 야근 한 번, 회식 한 번이면 쉽게 무너집니다.
그래서 평일은 짧게, 주말은 길게 잡는 방식이 낫습니다. 예를 들어 평일에는 출퇴근 시간에 용어와 기출 지문을 보고, 저녁에는 40분만 한 과목에 집중합니다. 주말에는 모의고사나 긴 강의를 배치하는 식입니다.
하루 40분도 작아 보이지만 5일이면 200분입니다. 여기에 주말 5시간을 더하면 일주일에 8시간 이상 확보됩니다. 6개월이면 190시간이 넘습니다. 이 정도면 적어도 1차 합격을 목표로 잡아볼 만한 시간입니다.
시험 전 60일에는 새 책보다 반복이 중요
시험이 가까워질수록 불안해서 새 교재나 새 강의를 찾게 됩니다. 근데 이 시기에는 새로운 자료보다 이미 본 자료를 다시 맞히는 게 점수에 더 직접적입니다.
마지막 60일은 기출, 오답, 모의고사 중심으로 돌리는 게 좋습니다. 특히 과락 위험 과목을 먼저 잡아야 합니다. 평균 60점이 넘어도 한 과목이 40점 미만이면 불합격이기 때문입니다.
모의고사를 볼 때는 실제 시간표에 맞춰보는 것도 중요합니다. 1차는 오전 9시 30분부터 100분, 2차는 오후에 이어지기 때문에 집중력이 떨어지는 구간이 생깁니다. 집에서 풀더라도 같은 시간대에 연습해두면 시험장에서 당황이 줄어듭니다.
공인중개사시험은 머리가 특별히 좋아야 붙는 시험이라기보다, 낯선 용어를 견디고 반복할 수 있는 사람이 유리한 시험에 가깝습니다. 처음부터 완벽하게 이해하려고 하기보다, 자주 나오는 것부터 여러 번 마주치는 쪽이 훨씬 현실적입니다. 공부를 시작한다면 큐넷 공지로 올해 일정을 먼저 확인하고, 내 생활에서 꾸준히 가져갈 수 있는 시간표를 작게 만드는 것부터가 가장 좋은 출발이라고 생각합니다.
